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旅游景区规划实用要点总结
2019年06月24日 分类:也说旅游 阅读 (2122)


旅游景区项目开发前都要进行规划设计,国家政策要求一个景区的规划编制要经历总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划3个阶段。如果从开发商的角度来说,完成这3个规划正常需要一年半到两年的时间,开发商不可能等3个规划都评审完后才开始动工建设,他需要一套实用的、可以马上操作的方案,同时花钱少,在最短的时间内完成。根据这种市场趋势,365bet体育在线网投设计必须从实用化的角度入手,以更好地服务开发商,符合旅游景区开发建设需要。


1、资源禀赋分析


资源禀赋分析不只是对景区资源的详细罗列,而是要求在大区域范围内,对景区资源进行相关性比对分析,挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和专一性的特色产品。


2、市场需求和竞争分析


就宏观市场、客源定位、客源数量预测等3方面进行初步研究还不够,需要从以下几个方面进行深入分析。


1)市场层面。分析市场在兴什么,市场有什么,市场还缺什么,市场在哪个层面上竞争四个内容。


2)竞争对手层面。分析竞争对手概况(项目的区位及周边环境、规划布局、项目卖点、建筑风格、项目的配套设施及服务、运营管理),市场反应(分析竞争对手项目的营销策略、实际销售及经营状况和项目的优劣势等)。


3)消费者层面。主要界定客源区域,预测其数量,分析其消费特征,找出消费敏感性之所在。


3、开发商分析


开发商分析主要是从四个角度进行分析:开发商投资意图、经济实力、初步的开发构想、操作能力分析等,规划方和开发商必须充分沟通,这个沟通不只是上层领导间的沟通,项目组全体成员都必须参与其中,深刻体悟。开发商在投资一个旅游景区时,基本上都会有投资意图和初步的开发构想,规划方的任务是为开发商的初步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸、落地!这里提出要增加开发商的经济实力和操作能力分析的目的,是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我们知道任何的365bet体育在线网投和365bet网投平台最终都要落实到开发商去操作,项目规划和策划得再好,如果超出开发商的实际操作能力,一切都是空的。


4、开发主题和形象设计


对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范围内的概念采购和本地化的项目体现,就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之中。365bet体育在线网投或者365bet网投平台比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野,开发主题和形象设计需要抓住景区的灵魂,找到景区的独一无二的指纹,以实现唯一性、第一性和专一性。


5、功能分区和项目设置


功能分区和项目设置是开发主题和旅游产品设计的落脚点,是365bet体育在线网投的重头戏,考虑到开发商的审阅习惯,可以单独抽出,独立形成图文并茂的景区设计任务书,甚至可以根据开发商要求和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西,最好再设计一套动态的活动表演方案。


6、旅游产品设计


对于旅游产品设计上,既要讲创意,还要有系统的思考,动态的把控。规划解决的是景区最合适开发哪些产品,而不是景区能开发哪些产品。产品设计上必须结合资源禀赋分析,市场需求和竞争分析,投资方的实力和能力分析,以及投入产出分析等进行综合考量,从而找出哪些是核心产品,哪些是辅助产品,哪些产品先推,哪些产品后推,哪些产品必须充实提升,哪些产品必须割爱抛弃,这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法”。


7、商业模式设计


商业模式设计的核心内容是景区赢利模式设计和投入产出分析,解决景区需要投哪些钱,钱投去哪里,哪些项目可以开发商自己建设,自己运作,哪些项目只要建好出租,哪些项目需要引入新的合作伙伴,从哪里赚到钱,何时是盈亏平衡点的问题!对于旅游地产项目还要明确哪些地块必须购买,哪些地块只要租赁,其费用多少。


8、开发节奏把控


为了把控开发节奏,规划中必须对建设项目进行分期。规划不仅是提出短期、中期和长期建设项目,还必须更加明确地指出启动项目是哪一个,这个启动项目必须符合以下的一些要求:一能马上有好的赢利,二能快速形成市场的示范效应,三对后续项目具有明显的带动作用,要有“连环炮”的效果,寻找启动项目就是策划上经常提到的寻找项目引爆点。寻找启动项目是最难的,因为它决定项目的成败。


9、专项规划


专项规划里的有些数据需要经过详细计算,技术数据由来要介绍清楚,图纸要详细准确,例如给排水布局图,必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度等内容!

 


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特色小镇建设如何做到新而活[也说旅游]

2019/06/28

在建设具有全球影响力的世界级城市群进程中,如何有效利用稀缺的空间资源,是长三角城市群面临的一个重大课题。特色小镇模式将产业、文化、旅游和社区四大元素有机融合起来,为解决这一难题提供了经验示范。特色小镇的产业功能和居住功能,为区域要素集聚和空间集中效应奠定坚实基础;特色小镇的文化功能和旅游功能,有效增强区域发展底蕴,进一步提升了长三角城市群的品质和国际竞争力。“产、城、人、文”是抓手特色小镇不是传统行政区划单元上的镇,也不是产业园区的一个区,而是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念形成的创新创业平台。西方的特色小镇大多经历了快速发展、缓慢发展、复兴发展的过程,正处于功能提升的成熟阶段,如瑞士的格拉斯香水小镇、法国的普罗旺斯小镇。在中国,特色小镇以“产、城、人、文”为主要抓手,在产业形态、区位优势、功能特点上各具特色,充满生机。坚持差异定位、错位发展特色小镇建设具有经济、政治、社会、文化、生态环境等方面的综合效应,是发展理念更新和集成的“新特区”。就浙江特色小镇而言,大致形成了以下几个发展路径:一是高规格规划。例如,特色小镇建设被列入浙江各级政府的重点工作之一,并在全省范围内对特色小镇的优劣进行严格考评。二是创新型打造。浙江特色小镇建设强调一镇一特色,坚持差异定位、错位发展的理念,强调以产业为动力,形成产业链。同时,重视产业创新发展,要求以创新带动生产力,增加特色小镇的生命力。三是市场化主导。从浙江特色小镇的特点和分布来看,尤为强调因地制宜,避免政府大包大揽。在具体运作过程中,注重厘清政府与市场的边界,努力实现企业自我管理服务、多方协同参与的治理格局,让企业有更多的自主权,让市场决定市场的事情,使企业和居民成为特色小镇建设的有生力量。四是针对性引才。不仅依靠高待遇吸引人才,而且全面适应人才特别是大学生的创业需求,进一步优化硬件环境、政策环境、交往合作环境、公共服务环境、生活环境与生态环境。五是注重文化传承。特色小镇之所以在浙江兴起,与浙商文化有着密切联系。例如,茶叶、丝绸、黄酒等小镇,既是带有浓郁江南印记的传统产业,又传承工匠精髓,融入旅游、体验等多方位元素,进而焕发生机。强产业、聚功能、活机制特色小镇需要做到产业“特而强”、功能“聚而合”、机制“新而活”。为此,应进一步把握以下几个原则:坚持比较优势。特色小镇成功的关键在于能否挖掘产业特色,将资本吸引过来与产业相结合。目前,一些颇有名气的特色小镇具有一个共同特点,即善于变劣势为优势,充分将山水优势、人文优势转化为发展优势。促进产业升级。特色小镇建设是一个渐进复杂的系统工程,需打造具有生态性、特色性的产业链。以杭州龙坞茶镇为例,一方面向前延伸产业链,加强衍生品研发设计,如研发茶系列菜品、茶点和茶具;另一方面向后延伸产业链,主推体验式旅游,包括采茶、制茶、品茶、茶道传承学习以及打造健身慢行系统和自行车赛道,将茶文化与养生健身产业深度融合。推动以人为核心的城镇化。特色小镇建设要通过产城一体化破解城镇房地产化困局。目前取得成功的特色小镇无不有着坚实的产业支撑,吸引了大量非农劳动力就业,为城镇化良性发展奠定基础。要通过基础设施完善与公共服务体系健全,使城镇化真正有利于发展区域经济、改善生存环境、提高生活质量。实现以有机更新为理念的文脉传承。在特色小镇的建设中,要在尊重街道肌理、空间格局、文脉延续的基础上进行有机更新,使特色小镇更具辨识度。

乡村365bet体育在线网投设计如何突出特色[也说旅游]

2019/06/27

虽然目前我国365bet线上网投网站的大好形势发展如雨后春笋,但是却依然存在很多问题:一是同质:政策之雨滋润的不能仅仅是一片春笋,更应该是百花争艳。二是粗放:乡村百花中,不仅要有艳丽之花,更要有馨香之花;不仅要有多品种,更要有高品质。三是忽视乡土性:有些地方乡村365bet体育在线网投产品一追求就丢掉乡土特色,以为城市化、洋化是高档。首先目前大多数政府对乡村365bet体育在线网投层面理解不深,概念混乱。观光旅游严重地降低了365bet线上网投网站的丰富性,掩盖了365bet线上网投网站所包含的其他类型。许多365bet线上网投网站景区多以单纯的农业观光为主,多数365bet线上网投网站产品未能真正体现365bet线上网投网站的各个层面,有的甚至歪曲了365bet线上网投网站的内涵,影响了产品的吸引力。其次,资源开发各自为政。在365bet线上网投网站开发和经营中普遍存在各自为政的现象,资源与资金没有形成有效合力,365bet线上网投网站普遍存在规模小、经营者品牌意识淡薄的现象。在乡村365bet体育在线网投开发中片面强调对乡村自然资源的开发,而忽视了乡土文化、乡村民俗等文化内涵开发以及对365bet线上网投网站鬼阿虎文化狭义和片面的理解,忽视了对农村其他资源的开发和利用。第三,乡村365bet体育在线网投缺乏合理有效的规划和策划。由于资金缺乏,没有对旅游资源进行论证、规划和策划就匆忙上马,开发中只重规模,不讲质量,粗制滥造,许多乡村365bet体育在线网投开发存在较大盲目性,只考虑当前,不顾长远,有的365bet线上网投网站开发本身就是一种破坏。此外,部分乡村在开发365bet线上网投网站时,人工痕迹过于明显,农村旅社建成高楼大厦,城市化倾向严重,影响365bet线上网投网站的特色。第四,乡村365bet体育在线网投专业人才匮乏。由于365bet线上网投网站的开发和研究均处于较低层次,针对365bet线上网投网站的经营管理人员相对较少,对365bet线上网投网站从业人员缺乏系统有效的培训。在实际的365bet线上网投网站操作中,许多365bet线上网投网站区的管理人员由村干部兼任或由当地农民担任。365bet线上网投网站管理人员和从业人员素质普遍低下,365bet线上网投网站的迅速发展与低素质365bet线上网投网站经营管理人员和从业人员相矛盾,365bet线上网投网站处于粗放经营,形成轻管理、低质量、低收入的恶性物循环中,严重制约了中国365bet线上网投网站业的发展。第五,各地方开发产品特色少、雷同多。目前国内乡村365bet体育在线网投多集中开发休闲农业和观光农业等旅游产品,而对乡村文化传统和民风民俗资源的开发不够重视。365bet线上网投网站的开发过分的依赖农业资源,缺乏文化内涵,地域特色文化不突出。此外,中国还存在乡村365bet体育在线网投产品雷同多,缺少特色产品,整体接待水平偏低,配套设施不完善等现象。最后,乡村365bet体育在线网投对振兴农村经济的贡献有限。由于中国经济不发达,基础设施建设落后等诸多原因,致使中国365bet线上网投网站开发较为成功的区域多在近大、中城市的外围,甚至就在城市中开辟乡村365bet体育在线网投项目,乡村365bet体育在线网投在振兴偏远地区农村经济的作用非常有限。因此,上海365bet网投网站规划部负责人认为中国365bet线上网投网站虽然发展多年,但是规划的效果却不甚乐观。在中国众多的乡村中,要想突出重围就要走特色化和创意化路线。走特色化路线首先要坚守365bet线上网投网站的乡村性,以此来区别于城市休闲项目;二是要坚持365bet线上网投网站的本土性,以此来区别于他乡,避免同质化竞争;三是打造365bet线上网投网站经营项目的独特性,以此来区别于别家,形成一个365bet线上网投网站目的地的多彩多姿。而创意化则需要建设专业人才和当地乡土人才相结合的文化创意人才队伍;二是发掘本地文化,以本地的乡土为根进行发掘,适当嫁接其他文化;三是打造一个乡村文化创意的平台,促进交流、提升和合作。任何农业规划都不能脱离资源现状天马行空地乱编,必须立足当地资源基础,实事求是,在充分挖掘、整合资源的基础上,发挥资源价值最大化,将资源转化为产品。而365bet线上网投网站景区更多的属于资源依托型景区,因此更不能脱离资源谈规划,要将365bet线上网投网站资源的乡土味发挥到极致:第一,文化是旅游的灵魂,旅游是文化的载体,没有文化的景区是缺乏生命力的。对文化的梳理和挖掘在众多的乡村365bet体育在线网投中显得尤为缺失,因此导致众多的365bet线上网投网站景区千篇一律,雷同性十分严重,大多数游客去就是“爬爬山、赏赏花、尝尝果、吃吃饭”,难以给人留下深刻的印象,也使得景区变得苍白,缺乏长久的吸引力。创新是多元化的,涉及规划的方方面面,既要有理念的创新,又有要产品和项目的创新,大到一个项目的案名、形象定位、分区,小到一个标志系统、景观小品,都需要创新。尤其是在项目的设置上,更要有超前性和创新性,才能满足需求日益多样化的游客需求。乡村365bet体育在线网投的创新也可以多种多样,可以在乡村生态景观为基底的基础上,引进高科技的生态体验农业项目,也可以打造一种情趣化的乡村生态环境,还可以营造一种创意性的度假生活方式。第二,落地性、可操作性对365bet体育在线网投创新性提出了更高的要求。可以说,落地性成为了检验365bet体育在线网投成功与否的唯一标准。参与不同规划项目的过程中,笔者都深深感觉到,几乎所有的甲方都把落地摆在了一个很高的位置。一个365bet体育在线网投再有创新性、再能打动领导者的心,如果最终不能落地,这个规划也是失败的。第三,多元化包括旅游产品和产业互动两方面的内容。单一的旅游产品已经不适应旅游发展的趋势了,必须根据不同的旅游市场,设置不同的旅游产品,满足不同游客的需求。此外,旅游业是一个综合性极强的产业,因此,365bet体育在线网投还必须突破单一的旅游产业,形成泛旅游产业整合,产生产业聚集效应。乡村365bet体育在线网投更应如此,既要关注旅游业本身的发展,也要关注与之相关的种植业、养殖业等,推动区域经济发展,带动当地农民致富。

夜游经济,绚烂霓虹中的千亿市场[也说旅游]

2019/06/26

随着旅游业的升级,夜游越来越成为近年来的市场热词,火热的夜游经济已成为下一个掘金亮点。城市、景区等纷纷转战夜游经济市场试图分一杯羹,夜游经济、夜间消费成为城市经济的新亮点。夜游,最初是作为城市的夜间亮化功能出现,随着城市夜间景观的不断提升,城市照明逐步向城市夜间观景发展,不断发展成为如今巨大的夜间消费市场。夜游从“亮化”到“美化”再到“文化”,从灯光景观进化到系统性的、创新性的旅游形式,以多领域的融合创造出强大的市场能量。一、 夜游经济强大的市场需求。从市场的趋势来看,2019年春节,西安“大唐不夜城”、成都“夜游锦江”、西双版纳“澜沧江湄公河之夜”等夜间体验项目火爆,再到元宵节,故宫首次举办“紫禁城上元之夜”活动,门票一开售便“秒光”,这些夜游项目反映了夜游市场的火爆程度,也从侧面反映出现代人对夜间消费的迫切需求。根据夜间旅游专项数据报告来看,我国近八成旅游企业夜游产品投资规模不足20%;参与调研的657家旅游企业中,72.99%的旅游企业提供的夜游产品品类在30%以下,79.24%的旅游企业夜游产品收入不足30%,夜游产品供给在数量和质量上仍有较大提升空间。夜游经济强大的市场空间和短缺的市场供给间存在着巨大的矛盾,同时也进一步说明夜游经济还存在着进一步提升的空间。二、 夜游经济强大的消费能力夜间经济消费空间巨大,消费是白天的6倍。夜游产品最容易烘托气氛,火热浪漫的氛围让人变得更加感性,催生更多冲动消费,给目的地带来更多消费收益。据《夜间旅游市场数据报告2019》调查显示:2019年春节期间国内夜间总体消费金额、笔数分别达全日消费量的28.5%、25.7%,其中,游客消费占比近三成,夜间旅游已成为旅游目的地夜间消费市场的重要组成部分。携程、驴妈妈等旅游平台夜游产品订单稳步增长。2018年,驴妈妈带有“夜游”标签产品订单数同比增长9.0%。观光游船、主题灯会、文化体验活动成夜间旅游热度风向标。三、 夜游领域稳定的政策支持。2004年,青岛市就出台了《关于加快发展市区夜间经济的实施意见》开始了对夜间经济的初探;此后,宁波、沧州、邢台等纷纷出台相关政策推动夜间旅游再上高楼;2018年,天津市人民政府提出打造一批夜间经济集聚区,并形成夜游海河、夜赏津曲、夜品津味、夜购津货等系列夜间旅游活动,上海市提出了《打造具有国际消费城市特征的夜市模式建设计划》,北京市将“出台繁荣夜间经济促消费政策”写入2019年市政府工作报告。2014至2018年,短短几年时间,已有十多个城市出台了相关政策,促进夜间消费市场不断繁荣发展。365bet网投网站认为:夜游经济是旅游产业的新的经济增长点,对整个行业有着不可或缺的促进作用。但在现阶段,夜游依然停留在初级发展阶段,需要政府调控支持、需要市场的消费刺激、需要专业人员不断探索……需要各个领域呵护与培养,夜游市场未来必将成为行业重要力量,承担旅游业升级的的重要责任。

如何做好田园综合体市场[也说旅游]

2019/06/25

中国知名文旅机构上海365bet网投网站策划部负责人认为,田园综合体是综合化发展产业和跨越化利用农村资产,是当前乡村发展代表创新突破的思维模式,推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径,具有广阔的发展前景。田园综合体将推动农业发展方式、农民增收方式、农村生活方式、乡村治理方式的深刻变化,实现新型城镇化、城乡一体化、农业现代化更高水平的良性互动,奏响“三农”发展全面转型、乡村全面振兴的“田园交响曲”! 田园综合体开发不是普通农业旅游空间规划,而是生产生活娱乐“人本“空间构建。田园综合体设计过程中应从功能转型、模式转型、产业转型、价值转型这四方面来注意它的转型思路。在田园综合体的规划层面则需要通过保障6大设计要点,首先是田园综合体的生态保护、修复与重塑;其次是田园综合体对农田、水域、山林、村庄、道路、景点等进行系统梳理,保护自然、山、水、田园的基本格架及乡土风貌,保护和修复生态系统,重塑田园生态景观;然后就是田园综合体创造需要具有地域特色的景观;再之是“和谐”型自然田园社区,也就是科学地布局田园综合体建筑道路和城镇设施,将田园与建筑、城镇设施融合,建筑与山石、水体、植被、田园共同构筑自然美,环境美,建设人与自然、人与田园十分和谐的田园社区。实现田园即社区,社区即田园;最后就是田园综合体的乡土文化时空双维度衍生,将乡土文化,区域文化、历史文化、游憩文化等融入其中。田园综合体开发不是普通农+游业态打造,而是产业链创新整合!田园综合体大的四大产业体系分别是:核心产业:以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动;支撑产业:直接支持田园综合体休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业;配套产业:为田园综合体创意农业提供良好的环境和氛围的产业群,如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训、田园地产等;衍生产业:以田园综合体特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。将各产业进行融合、渗透,拓展田园综合体的产业链,形成以市场为导向,以农村的生产、生活、生态为资源,将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合,以提升田园综合体现代农业的价值与产值,创造出优质农产品,拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性,是现代农业发展的重点,是现代农业发展演变的新趋势。通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展田园综合体现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。在休闲农业产业体系中,一二三产业互融互动,传统产业和现代产业有效嫁接,文化与科技紧密融合,传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥着引领新型消费潮流的多种功能,开辟了田园综合体新市场,拓展了新的价值空间,田园综合体产业价值的乘数效应十分显著。

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